Que faire en cas de litige entre propriétaire et locataire ?
Un désaccord entre propriétaire et locataire peut concerner de nombreuses situations : loyer impayé, travaux à réaliser, dégâts dans le logement, charges, garantie locative, état des lieux ou encore fin du bail.
La première réaction ne doit pas nécessairement être d’engager immédiatement une procédure judiciaire. Dans de nombreux cas, il est d’abord utile de clarifier le problème, rassembler les preuves et formaliser les demandes de chacun.
En Wallonie, les litiges liés au bail d’habitation peuvent notamment être portés devant le juge de paix. Des modes de règlement amiable existent également.
Identifier précisément l’objet du litige
Il faut commencer par vérifier :
- le contrat de bail ;
- l’état des lieux ;
- les échanges entre les parties ;
- les paiements ;
- les décomptes de charges ;
- les photographies ou autres preuves ;
- les éventuelles demandes déjà adressées à l’autre partie.
Cette étape permet souvent de distinguer un simple malentendu d’un véritable manquement contractuel.
Propriétaire et locataire ont chacun des obligations
Le locataire doit notamment entretenir normalement le logement et prendre en charge les réparations locatives qui lui incombent.
Le propriétaire doit quant à lui délivrer et maintenir un logement répondant notamment aux exigences applicables de sécurité, de salubrité et d’habitabilité.
Lorsqu’un problème apparaît, il faut donc déterminer à qui incombe réellement l’obligation concernée.
Toutes les réparations ne sont pas automatiquement à charge du propriétaire, pas plus qu’elles ne sont toutes à charge du locataire.
Prévenir l’autre partie par écrit
Lorsque les discussions orales n’aboutissent pas, il est important de communiquer par écrit.
Le courrier ou l’e-mail permet de préciser :
- le problème constaté ;
- ce qui est demandé ;
- les documents ou preuves utiles ;
- le délai dans lequel une réaction est attendue.
Pour certaines situations, une véritable mise en demeure peut ensuite devenir nécessaire.
À titre d’exemple, en Wallonie, la documentation officielle (https://logement.wallonie.be/fr/bail/obligations-droits-preneur-pendant-location) recommande au locataire confronté à des travaux non réalisés par le bailleur de l’informer par écrit puis, si nécessaire, de le mettre formellement en demeure avant de saisir le juge de paix.
Peut-on suspendre le paiement du loyer ?
Il faut être particulièrement prudent. Un locataire confronté à un problème dans son logement ne peut pas décider seul et immédiatement de ne plus payer son loyer.
Avant d’envisager une suspension du paiement en raison de travaux non réalisés, une mise en demeure du bailleur est indispensable.
La situation doit être analysée au cas par cas afin d’éviter qu’une réaction au comportement du propriétaire ne crée à son tour un manquement dans le chef du locataire.
Peut-on trouver un accord sans procès ?
Oui. Propriétaire et locataire peuvent rechercher une solution directement ou recourir à certains modes amiables.
La conciliation devant le juge de paix peut notamment permettre de tenter de parvenir à un accord sans engager directement une procédure contentieuse. La médiation constitue également une possibilité. Le cabinet Épitoge peut vous y accompagner
Si un accord intervient dans le cadre d’une conciliation judiciaire, il peut être acté officiellement.
Que se passe-t-il si aucun accord n’est possible ?
Le juge de paix est compétent pour de nombreux litiges concernant les baux.
Selon la situation, une partie peut notamment demander au juge :
- le paiement de sommes dues ;
- la réalisation de certains travaux ;
- la résolution du bail ;
- des dommages et intérêts ;
- ou, dans certaines circonstances, une expulsion.
Une demande d’expulsion ne signifie toutefois pas que le locataire est automatiquement expulsé : le juge doit examiner la demande et rendre une décision.
Quand consulter un avocat ?
Un accompagnement peut être utile lorsque :
- les échanges sont complètement bloqués ;
- les sommes en jeu sont importantes ;
- une mise en demeure doit être rédigée ;
- des travaux importants sont contestés ;
- une expulsion ou une résolution du bail est envisagée ;
- une procédure devant le juge de paix a déjà été engagée.
L’objectif est d’identifier les droits et obligations de chacun et de choisir une démarche proportionnée au litige.
Vous êtes confronté à un litige locatif ?
Épitoge accompagne propriétaires et locataires dans l’analyse de leurs droits, la recherche d’une solution et, lorsque cela est nécessaire, les procédures liées au bail.
Trouvez des réponses à vos questions
Quel juge est compétent pour un litige concernant un bail ?
Les contestations relatives au bail relèvent généralement de la justice de paix du lieu où se situe le bien.
Un propriétaire peut-il expulser lui-même un locataire ?
Non. Une expulsion doit passer par la procédure prévue et nécessite une décision judiciaire lorsque le locataire ne quitte pas volontairement les lieux.
Que faire si le propriétaire ne réalise pas les travaux nécessaires ?
Il est conseillé de l’informer par écrit puis, si nécessaire, de le mettre en demeure. À défaut de solution, le juge de paix peut être saisi.
Comment débloquer une garantie locative en cas de désaccord ?
Lorsque les parties ne trouvent pas d’accord, la libération de la garantie peut nécessiter une décision judiciaire. Pour les garanties placées via e-DEPO, les fonds restent bloqués en cas d’opposition jusqu’à un accord ou à la communication d’un jugement exécutoire.